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导读：买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。这篇文章 我们介绍一些关于美国房贷（mortgage）的常识。 买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过 在美国贷款买房的流程和亲身经验 ，下面是关于美国 房贷（mortgage）的一些常识。     美国房贷的种类 Mortgage 有两种：30/20/15/10 年 fixed 固定利率，以及 5/1、7/1、10/1 ARM。   * 30 年固定利率贷款是很多人的第一选择，因为利率不变让人安心，且30年分     期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价。   * ARM 即 Adjustable-Rate Mortgage，利率会调节变化。比如说 7/1 ARM，还     款时间30年，锁定前7年利率，此后每年根据市场情况进行调整。5/1 ARM 和     10/1 则是锁定前5年和前10年的利率。ARM 通常会限定最大的变动幅度。 该选择 ARM 还是固定利率呢？   * 对于贷款人来说，ARM 的利率变化是潜在的风险，但其好处是能锁定更低的利     率。同样的申请人，如果申请 30 year fixed 只能拿到 4.15 + 0.5 的利     率，申请 5 year ARM 却可能在5年内锁定 3.25 + 0.4 的利率，相差整整1个     点，在5年内的月供会低不少。前面这两个例子里的 0.5 和 0.4 是购买的     「点数」参见下文解释。 美国房贷利率的点数（Points）是什么？ Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的 百分之一；而所降低的利率则通常是（点数 x 0.25）。 Derek Yang 2019-05-11 2 评论 阅读全文   * 根据 HSH 的数据 ，从     1986年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。假设你2010年购买     了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率可能会降低，因为此时整个市场行情已     经低了不少。反之，如果你2010年购买的是 30 year fixed，不管市场怎么变     化你的利率不变。当然，如果市场行情在走高，固定利率期结束之后 ARM 的     利率会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），

一. 风险偏好 众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个 低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个 问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个 厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定 利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。 二.既得利益 ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者 7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的， 小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7 年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率 总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如 果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期 结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7 年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在 这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率 是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在 你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。 三.生活压力 如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$ 400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于 fixed能够缓解一些。 四.持房时间 一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一 定就是选ARM利率了。这点不用多说。 五.Fixed利率和ARM利率的利差 如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上 节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比 较大，那么应该结合上述四点来选择。 所以如果住不超