日本楼市崩盘始末

发信人: honyi97 (angrybird), 信区: Military
标  题: 日本楼市崩盘始末
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 23 18:39:26 2014, 美东)

    第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长
聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升
值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内
需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连
续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对
日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制
造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升
。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，
两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监
管资金，而是听之任之。 　

    第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷
不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银
行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银
行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷
款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为
了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现
利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总
贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本
上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直
接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最
大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。 　

    第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。日本和香港完全一样，
股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日
本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。无论从那一个
市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。股市楼市比翼双
飞，同创一个又一个“高度”。1985到1988年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分
别增长81%和177%。1989年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历
史最高。这段时间里，房价日长夜大，数月甚至数天价格又上涨了。人们千方百计从各
个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者
房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押
没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限
拉长，杠杆作用无限扩大。但是市场转折后立即就形成“中子弹效应”，一个被击破，
个个被击破。日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒
买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中政府很少的应
对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到1992年政府增收94%重税后才被
迫停止。    

    泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重
的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务
高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产
公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰
期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。日本的沉痛教训应该在中国
房地产发展进程中引以为戒。
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