Mortgage房屋贷款FAQ

Mortgage房屋贷款FAQ

有鉴于很多人对于房屋贷款的不了解，版主开始整理房屋贷款的FAQ，
请提出要了解的问题，也请懂行的人士以及版上的贷款经纪分享你们
的知识。

有关问题及答案请回此贴，本FAQ定期更新

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房屋贷款(Mortgage) FAQ Ver. 0.21

MITBBS家居生活版
http://www.mitbbs.com/bbsdoc/Living.html

日期: 2013.07.18
整理: acer
致谢: (排名不分先后)
panpandy, PinkPink, steve888, mitbbsindc, blueangel2,
yangfenqifan, PeterChen, IVYMtgVA, bridge007

警告:
1.本文仅供参考, 具体问题请咨询专业人士
2.作者不承担使用本文引发的任何后果
3.本文尽量使用中文，但名词以英文为准
4.本文版权归MITBBS家居生活版所有，未经许可不得转载

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基本问题

Q101: 请教贷款的一般流程
A: 一般贷款买房的流程如下：
    1. 准备首付现金
    2. 找房子
    3. 拿到贷款的pre-approval letter, 如果不知道自己能贷多少的款, 也可以在
      第一步, 这样可以知道自己能够负担的房价
    4. 讨价还价
    5. 签买房合同
    6. 房屋检查(Inspection)
    7. 申请贷款, 可以和第六步同时作
    8. 房屋估价(Appraisal)
    9. 房屋过户 (close)

Q102: 怎样找贷方 (lender)
A: 贷方可以是银行, 比如BOA,WFC等, 也可以是放贷的机构,有很多小的贷款公司. 一般
  小的贷款银行的利率好一些, 处理速度也快. 但是条件会严格一点.
  也可以通过贷款中介，一般他们都会代理几个银行或者贷款公司，可以帮你找到更
  好的利率(rate) 以及回扣(rebate)
  一般在选利率的时候, 就可以知道贷方给的回扣是多少, 利率越高, 回扣越多,
  回扣可以用来支付过户费用. 建议您多找几家贷方来比较一下利率/回扣, 找代理的
时候
  一般提供如下信息就可以得到利率, living板上也有一些代理, 提供这些信息可以使
  他们更好地为你服务.
  1.Loan type: [Owner Occupied/Investment]
  2. Property type: [Single Family House Type/Town House/Condo]
  3. Property value (estimated):
  4. Loan amount:
  5. FICO score (Credit score):
  6. Desired loan term: [30 Yr. Fixed/15 Yr. Fixed/7ARM/5ARM]
  7. With impound(Escrow): [Yes/No]
  8. Status [Green Card/H1B/Others]:
  9. Property Zip Code:

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首付

Q201: 怎样准备首付的钱
A: 现在贷款查得比较严格, 首付的钱最好在自己的账户上带两个月以上, 另外账
  户上最好没有大额的现金存取的记录(工资除外), 如果有的话,可能会需要额外
  的来源说明. 帐户之间的转账纪录也有可能需要. 国内的钱或者亲戚朋友的钱
  可能需要提供馈赠证明(giftletter)以及汇款的底单(收据),来说明这个钱不是
  借的,不需要repayment.
  如果是自己的钱在国内，最好通过亲戚朋友转过来，不要让美国发现你有海外
  账户，而且还有巨额存款，不光是买房时证明资金来源合法性比较麻烦，以后
  报税可能也会有潜在的问题。

Q202: 国内亲属或在美国转过来的首付需不需要付税
A: 作为收款方,你不需要为馈赠付税.但是赠与人如果在美国报税的话,需要看看是
  不是超过IRS规定的限额. 超过限额的要付赠与税。国内亲属不需要为转过来的
  钱付税，不论金额多少。
  关于赠与税，请察看IRS文件
  http://www.irs.gov/publications/p950/index.html

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Pre-approval letter
Q301:  到哪里要Pre-approval letter
A: 银行贷款部门或者贷款中介都可以出具pre-approval letter，一般需要贷款人
  的资产、收入信息以及信用分数。

Q302: 找了一个代理出具Pre-approval letter是否一定要在那里贷款
A: 不一定，Pre-approval letter 并不是贷款申请。可以更换

Q303: 开pre-approval letter或者锁定利率(lock rate)需要锁定房子吗？
A: 开per-approval letter不需要锁定房子。随便开找谁开都行。但锁定利率时必
  须有买卖双方生效的房子合同。

Q304: 开pre-approval letter或者锁定利率(lock rate)影响信用分数吗？
A: 开pre-approval letter会查你的信用，但对你的分数影响不大。

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房屋估价(Appraisal)
Q401: 哪里找估价师 appraiser
A:  银行一般都用自己的估价师

Q402: 估价费用是怎样处理的？
A: appraisal fee应该是付给第三方appraiser的费用，这个费用不管贷款下不下来
  都是先付掉的appraisal fee一般都是客户先付的定金或者是直接从客户的信用
  卡。如果是免费贷款no cost，会在最终退给客人定金，并且负责所有的过户费用

Q403: 如果贷款被拒绝, 估价报告(appraisal report)还能在其他银行用么
      (appraisal transfer)
A: 如果贷款被拒绝，appraisal report也很难被其他银行采用。除了银行都有自己认
  可的appraisal公司之外，时效也是一个问题，一般发现第一个银行拒绝也得用个个
  把月，appraisal report的有效期就4个月，折腾两回就过期了。
  要提供给第二家银行的appraiser做参考，需要能够到appraiser，谈妥价钱，在
  实际操作上是有难度的。很多银行同时用多家估价公司，在place appraisal
  order的时候，根本不知道会指定给那个公司。(by panpandy)

  理论上来讲，transfer是可以实现的，首先，新的贷方要同意用这个估价报告。越
  大的AMC (apraisal management company)做出来的报告，越容易被认可。其次，
  original lender要同意release这个报告,授权给AMC来实现transfer。能做到这两点
  的贷方并不多，而往往如果贷款被拒了，其他贷方也未必能做的成。所以
  transfer的机率并不高。(by PinkPink)

  即使不能transfer，可以review，比full appraisal便宜很多很多，有人50就搞定
  了。就是把旧的报告给新的appraiser，新的appraiser觉得旧的报告合理，写一个
  不需要做新的full appraisal的决定。据说一年以内的报告都可以用来review，不
  需要做full appraisal。另外还有一种desktop review，就是apprsaiser直接认
  可loan application的价钱，不做full appraisal，也很便宜，一百多刀一般。
  (by Steve888)

Q404: 房屋估价比合同价高怎么办，
A: 这是个好事情，但并没有实际的好处，贷方仍然会按照合同价给你贷款。有一个例
  外情况就是，如果Loan to Value （L/V)比例从>75%变成<75%，或者>80%变成<80%,
  银行会保持贷款利率但多提供Credit给贷款人。这样借款人其实是可以从银行拿到
  一笔钱的。(by yangfenqifan)
  另外也有人认为对于贷款审理没有任何实质好处。根据其所合作过的十几家全国大
  型银行来看，他们依然会按照购买价来计算loan to value ratio，而不是基于你
  的appraisal value。所以不管估价高于售价多少，都不存在LTV变化，自然对于利
  率，credit等没有任何影响。(by PeterChen)

Q405: 房屋估价比合同价低怎么办
A: 好的一面是你可以和卖方再侃侃价，当然不一定成功。另一方面你可能需要更多的
  首付来保证你的贷款。银行会按照低于售价的估价来重新计算loan to value ratio。
  比如一个房子售价40万，申请贷款32万，那么LTV（loan to value) 是 80%, 你不需
  要缴纳贷款保险。但是如果估价只有38万，那么LTV就会变成32/38=84.2%，就需要买
  家要么付贷款保险，要么砍价，要么多拿首付，减少贷款额到38万的80%。

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申请贷款
Q501: 如何觉得应该选fixed rate还是adjustable rate (ARM)？
A: 选固定还是ARM，看个人需要了，求稳妥的就固定，如果5-7年内可能会搬家什么的
  ，大多选ARM。

Q502: 贷款中的point是什么
A: point可以看作是贷款预付的利息. 一个point就是贷款额的1%, 你可以通过买point
  来降低利率, 买point的钱可以通过少付的利息一点一点补偿回来, 如果时间够长
  的话,就会把钱赚回来, 所以要不要买point要经过计算, 也是在赌博 (降低利率也
  可以通过refinance 实现, 如果正常利率一直下降的话,买point就不划算了)
  另外买点的钱可以在退税的时候算进去.
  在"no closing cost loan"中, 银行返还的钱可以看作是负的point, 这部分钱用
  来付closing cost, 多余的钱返还给你就是rebate. 这时候的利率比不是"no
  closing costloan"的贷款利率就要高一些.

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过户费用 (closing cost)

Q601: Closing cost包括那些费用
A: 请察看HUD-1文件，
  http://www.hud.gov/offices/adm/hudclips/forms/files/1.pdf

  第二页的settlement charge 包含所有closing cost(Item 800, 1100, 1200,
  1300)以及预付款(Item900, 1000， 不是closing cost的一部分, 900 要预付的
  利息，保险之类的，1000是预付到escrow account里的，如果没有escrow account,
  在过户是hud-1这里为0)

Q602: 免费贷款no cost就是完全完全cover任何cost吗？
A: closing cost 一般指HUD-1文件上的Item 800, 1100, 1200, 1300, 免费贷款一
  般是指贷方通过rebate来支付这些费用所以客户不用支付过户费用，但客户需要
  负责一些预付款(Item 900, 1000)

Q603: 买Foreclosure的房子，需要买title insurance吗？

A: Title insurance包括两部分: owner's title insurance and lender's title
  insurance. 如果你是贷款买房,这个lender's title insurance肯定是要买的.

  Owner's title insurance主要是保护new owner的利益,可以确保产权方面意外事
  故发生后的赔偿，包含了所有重新恢复拥有产权所需要的法律费用,有的时候, 有
  些人会把经过公证的遗嘱, AGREEMENT或抵押协议, 放在保险柜里, 而不是拿到
  LOCAL COURT去record.这些东西, TITLE SEARCH也根本查不出来,等你买了房子一
  段时间, 万一人家把这些文件拿出来, 上法庭一告, 你要是没有TITLE INSURANCE,
  就会很麻烦.
  这里有几个可以查询title insurance报价的网站：
  Fidelity National Title
      http://ratecalculator.fntg.com/default.aspx?brand=fntic
  First American Title：http://facc.firstam.com/public/default.aspx
  Chicago Title: http://chicago.title.com/ on the left sidebar

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月供

Q701: 收到广告说把月供改成半月供会省钱，是真的么，值得做么
A: 半月供会省一些钱，因为你计息的本金在月中的时候减少了，但是不值得花钱做这
  个，因为你可以通过自己多付本金达到同样的目的。
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