投资 REIT FUND v.s. 直接投资出租房产

我自己拥有一些residential rental properties, 在 退休帐户里也长期拥有VNQ 和
FRIFX 这样 diversified 的 REIT  etf 或者fund。大致谈谈我个人对这两个不同的
asset class 的看法。

选择 reit fund 的好处是分散了风险 ，并且因为钱是由房地产业的职业投资者 打理
, downside risk 会小于自己直接持有出租物业。另外基本上是passive 的投资，一切
交给 professional 去打理，自己不用费心。肯定不是每个人都适合自己做地主，
但是基本上每个人都可以长期在自己的资产里配置 一定比例的VNQ 。

选择直接拥有出租物业当然也就选择了更多的风险。房产的投资需要相对较大的资金量
，我们绝大多数散户都肯定做不到大机构那样的分散投资。但是更高风险的同时，也会
伴随着更大回报的机遇。散户小地主做好了，确实可以取得比机构投资者更好的回报。
首先大机构必须投出去的 资金量决定了它不可能象散户那样专买一个市场里的 deal，
另外它的overhead 比散户也更多。就我所知，很多大机构的物业 cap rate 也就在4%
到6%之间。这是机构在不利用资金杠杆的假设前提下的年回报率。而散户地主买到好
deal 的时候，10% 以上的cap rate 情况并不少见。

直接拥有出租物业还有一个很大的好处就是可以利用资金杠杆。对大多数投资者来说，
只要付出25%左右的首付，就可以得到一个相对低息的长期货款。在有好的cap rate 的
前提下，资金杠杆可以大大提高投资收益。这个是reit 的投资者没法享受的好处。

最后说一下 是否使用property manager. 假设不用pm, 当然地主可以得到更多的回报
。但是这个多出来的回报其实是地主付出额外低端劳动的回报。不用PM 也会大大影响
散户地主的生活质量。举个例子，今年春天我带家人出国旅行。正要上飞机的时候收到
PM的电话， 说一个出租房 爆了水管，引起water damage. 因为有PM, 我的假期基本没有
受到影响。假如没有，我当时是真不知道该怎么办了。另外，我个人认为当你的投资房
有了一点规模以后，请到当地好的property management company 更能降低vacancy.
他们手上有批固定的长期的租客，也更擅长marketing. 而保持很低的vacancy对地主扩
大规模至关重要。