发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 20:16:28 2018, 美东)
关于房价，简单来说，只要记住一点，就是一个地区的房价是和这个地区的财富成正比
的。
通胀不是一个地区房价上升的关键因素。故名思义，什么东西都涨才叫通胀。但以底特
律为例，当城市破产的时候，那些被废弃的房子可是几乎一文不值了。因为那个地方的
财富大幅缩水了。
同理，经济危机的时候房价下跌是因为大家的财富减少了。当经济恢复的时候房价自然
就又涨起来了，宽松的货币政策则更可能推波助澜。
所以要赌房价跌，就是要赌会发生导致大家财富减少的事件，例如经济危机，或者像底
特律那样出现地区财富缩水（包括发生大自然灾害），至于发生这些事件的原因是什么
就看大家掌握多少信息和是否能够预见到了。
至于短期的波动是正常的，但大势要看财富变化的趋势。
至于是否应该买房，大家还是量力而行。如果觉得工作朝不保夕，那还是安心租房好了
（不过要是工作没了，房子也租不起了吧）。所以对于希望拥有自己房子的一般人，在
能够负担的情况下买个房子（以当时的市面房租为参考），并努力工作和提升自己是相
对稳妥的出路。
在历史长河中，财富增长的时间和幅度还是多于和大于财富缩水的时间，能在低点买到
的是运气，能够等得起的就等，总能等到的，但因为等得起才等到超低的和等不起却能
预见到何时下跌并抄底成功的不是一回事。
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 20:29:11 2018, 美东)
再补充一些，对于像湾区这样的聚宝盘，即使发生了财富缩水事件，只要这个事件是短
期的，而且支持湾区今后财富增长的关键因素没有大的变化，这个财富缩水的幅度和持
续时间也是会相对其它很多地区少和短的，对财富的保护能力也比其它地方强一些。
所以长线看，除非大家觉得湾区就快变成底特律了，如果打算今后长期在湾区工作生活
，在负担得起的时候买房还是划算的。房价高和低也是相对个人负担能力来说的。
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 21:05:50 2018, 美东)
除了这些有利因素之外，最重要的是湾区的科技业这颗摇钱树。硅谷的崛起和几次“起
死回生”都是靠它。在可预见的将来，科技业都是全球经济增长的引擎，哪里科技业发
达，哪里财富增长就快。看看中国房价最贵的地方，都有发达的科技业。
所以湾区的最大挑战是来自中国的科技业。湾区必须保持科技业的领先优势才能够保证
财富的增长能够支撑高房价。当然如果科技业产生的财富足够多，被中国等国家多分去
一些影响不大。但是如果科技发展相对平缓的时期中国的科技业追上来了抢占了大量的
市场份额，那湾区的房价就可能受到比较长期的影响。
所以赌湾区房价也是在赌今后中美两国在科技业的竞争和今后科技的发展。对湾区来说
短期问题不大（美国税改，中国需要经济转型给予市场和知识产权更多保护），中期有
风险（美国陷入党争，各种作死，中国转型取得进展），长期希望是双赢。
【 在 chefscut (jerk) 的大作中提到: 】
: 很有道理。关键是你认不认为湾区是个好地方。湾区的位置虽然比不上上海东京，却也
: 是整个Pacific Rim 最好的地方。整个中谷的水系在此入海，背靠大粮仓，面向大洋，
: 还有优质内港，良好的气候等优势，以后肯定是世界中心城市之一。
发信人: mlpoi (john), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 22:58:39 2018, 美东)
如果没了工作就没法还贷的话，当然还是不建议强撑着买房，我觉得手头现金至少得能
撑2年左右，在没工作的情况下还能还贷，这样不至于foreclose。我觉得中国人总体上
还是很有忧患意识的，不至于all in，很多人都是国内有家底，有支援，这还是得感谢
这20多年祖国强大的发展，人们经济有了支撑，否则怎么可能在湾区看到这么多中国买
家，只凭工资收入的话当然必须要量入为出，20万base的买100万的房子，50万base的
买 200万的，股票可以作为强有力的支撑，但不能当成月供的一个来源，这个大多数中
国人都知道，能在湾区上班的也算高智商了，就算学的不是经济学，从小耳渎目染，也
知道寻求最安全的方式。中国人理财是出了名的，这点不用担心。
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 13:43:02 2018, 美东)
归根结底还是大家赌经济前景。就算一部分人撑死买房，只要有工作有cash flow来
cover mortage和生活开销，问题不大。就算不死撑，一旦发生长时间大萧条，长时间
失去工作的人也会有很多要被迫foreclose的。
但是一旦经济走下坡，buffer最少的人当然首先遭殃。07年那次就是过度宽松的贷款标
准令很多人投入到房地产市场，一部分是自住，一部分是投机，buffer少的人太多，经
济和利率一出现波动就导致大量人foreclose，然后就是连锁反应。但是如果没有充分
的数据，很难说现在buffer少的人有多少，在什么情况下（经济要波动多大）这些人才
会foreclose。上次危机之前市场还是死撑了一段时间才垮的，垮了后也不是一下房价
就到底了。因为只有经济不断下行才会有越来越多的人被迫foreclose，直到联储出手
稳定市场和市场自己调节到位。
所以从现在到下次downturn的时间点和下次downturn到谷底的时间点和下行的幅度，一
般人难以估计。
【 在 niuheliang (别问我是谁) 的大作中提到: 】
: 这就是信息不对称。有人看到很多5%的case，觉得subprime又要来了。有人自己20%差
: 点贷不到，就虚幻地觉得很“安全”。捂着眼说我没看见就是没有。
: 吃瓜群众们该怎么看。
: 2
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 14:22:39 2018, 美东)
这个赌不是赌博的赌，而是大家认为或者希望不会发生令到自己失业的危机。
那些死撑都要买房的自然是有这个刚需。对不一定要拥有自己房子的人当然可以等他们
愿意买的时候才买。但是对于那些现在不是刚需但是可能会逐渐变为刚需的人，你如果
现在不买，其实就是在赌等到买房变成刚需时自己还买得起或者还敢买。如果感觉现在
负担重不愿意买，很难说就算发生了经济危机自己不会被波及或者还敢买。
所以房子本身就是积累财富和拉开贫富差距的一个投资工具（当然还包括自己享用的投
资功能），既然是投资就有风险，有赌的成分是很正常的。所以还是要做好风险控制，
无脑买房和无脑投资股票之类一样，幸运赌对就发了，赌不对就亏了甚至破产。没人会
建议靠赌来投资，还是要有自己的分析判断。但无法否认在信息不充分的情况下，任何
投资都有赌的成分。
发信人: bikelost (bikelost), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 22:49:48 2018, 美东)
美国房子 回看一百年 五十年
起起落落 基本就是slightly beat 通胀
成熟市场 收益率除非你timing的好 否则也就一般般
当然 能beat 通胀的收益率已经不容易了
【 在 forrunning(forrunning) 的大作中提到: 】
: 10万到100万也就翻了10倍而已。1980年你拿10万买入美国大盘指数，现在都220
万，再
: 算上每年的复利递增，现在估计都400万。。。
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 20:16:28 2018, 美东)
关于房价，简单来说，只要记住一点，就是一个地区的房价是和这个地区的财富成正比
的。
通胀不是一个地区房价上升的关键因素。故名思义，什么东西都涨才叫通胀。但以底特
律为例，当城市破产的时候，那些被废弃的房子可是几乎一文不值了。因为那个地方的
财富大幅缩水了。
同理，经济危机的时候房价下跌是因为大家的财富减少了。当经济恢复的时候房价自然
就又涨起来了，宽松的货币政策则更可能推波助澜。
所以要赌房价跌，就是要赌会发生导致大家财富减少的事件，例如经济危机，或者像底
特律那样出现地区财富缩水（包括发生大自然灾害），至于发生这些事件的原因是什么
就看大家掌握多少信息和是否能够预见到了。
至于短期的波动是正常的，但大势要看财富变化的趋势。
至于是否应该买房，大家还是量力而行。如果觉得工作朝不保夕，那还是安心租房好了
（不过要是工作没了，房子也租不起了吧）。所以对于希望拥有自己房子的一般人，在
能够负担的情况下买个房子（以当时的市面房租为参考），并努力工作和提升自己是相
对稳妥的出路。
在历史长河中，财富增长的时间和幅度还是多于和大于财富缩水的时间，能在低点买到
的是运气，能够等得起的就等，总能等到的，但因为等得起才等到超低的和等不起却能
预见到何时下跌并抄底成功的不是一回事。
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标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 20:29:11 2018, 美东)
再补充一些，对于像湾区这样的聚宝盘，即使发生了财富缩水事件，只要这个事件是短
期的，而且支持湾区今后财富增长的关键因素没有大的变化，这个财富缩水的幅度和持
续时间也是会相对其它很多地区少和短的，对财富的保护能力也比其它地方强一些。
所以长线看，除非大家觉得湾区就快变成底特律了，如果打算今后长期在湾区工作生活
，在负担得起的时候买房还是划算的。房价高和低也是相对个人负担能力来说的。
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 21:05:50 2018, 美东)
除了这些有利因素之外，最重要的是湾区的科技业这颗摇钱树。硅谷的崛起和几次“起
死回生”都是靠它。在可预见的将来，科技业都是全球经济增长的引擎，哪里科技业发
达，哪里财富增长就快。看看中国房价最贵的地方，都有发达的科技业。
所以湾区的最大挑战是来自中国的科技业。湾区必须保持科技业的领先优势才能够保证
财富的增长能够支撑高房价。当然如果科技业产生的财富足够多，被中国等国家多分去
一些影响不大。但是如果科技发展相对平缓的时期中国的科技业追上来了抢占了大量的
市场份额，那湾区的房价就可能受到比较长期的影响。
所以赌湾区房价也是在赌今后中美两国在科技业的竞争和今后科技的发展。对湾区来说
短期问题不大（美国税改，中国需要经济转型给予市场和知识产权更多保护），中期有
风险（美国陷入党争，各种作死，中国转型取得进展），长期希望是双赢。
【 在 chefscut (jerk) 的大作中提到: 】
: 很有道理。关键是你认不认为湾区是个好地方。湾区的位置虽然比不上上海东京，却也
: 是整个Pacific Rim 最好的地方。整个中谷的水系在此入海，背靠大粮仓，面向大洋，
: 还有优质内港，良好的气候等优势，以后肯定是世界中心城市之一。
发信人: mlpoi (john), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 16 22:58:39 2018, 美东)
如果没了工作就没法还贷的话，当然还是不建议强撑着买房，我觉得手头现金至少得能
撑2年左右，在没工作的情况下还能还贷，这样不至于foreclose。我觉得中国人总体上
还是很有忧患意识的，不至于all in，很多人都是国内有家底，有支援，这还是得感谢
这20多年祖国强大的发展，人们经济有了支撑，否则怎么可能在湾区看到这么多中国买
家，只凭工资收入的话当然必须要量入为出，20万base的买100万的房子，50万base的
买 200万的，股票可以作为强有力的支撑，但不能当成月供的一个来源，这个大多数中
国人都知道，能在湾区上班的也算高智商了，就算学的不是经济学，从小耳渎目染，也
知道寻求最安全的方式。中国人理财是出了名的，这点不用担心。
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 13:43:02 2018, 美东)
归根结底还是大家赌经济前景。就算一部分人撑死买房，只要有工作有cash flow来
cover mortage和生活开销，问题不大。就算不死撑，一旦发生长时间大萧条，长时间
失去工作的人也会有很多要被迫foreclose的。
但是一旦经济走下坡，buffer最少的人当然首先遭殃。07年那次就是过度宽松的贷款标
准令很多人投入到房地产市场，一部分是自住，一部分是投机，buffer少的人太多，经
济和利率一出现波动就导致大量人foreclose，然后就是连锁反应。但是如果没有充分
的数据，很难说现在buffer少的人有多少，在什么情况下（经济要波动多大）这些人才
会foreclose。上次危机之前市场还是死撑了一段时间才垮的，垮了后也不是一下房价
就到底了。因为只有经济不断下行才会有越来越多的人被迫foreclose，直到联储出手
稳定市场和市场自己调节到位。
所以从现在到下次downturn的时间点和下次downturn到谷底的时间点和下行的幅度，一
般人难以估计。
【 在 niuheliang (别问我是谁) 的大作中提到: 】
: 这就是信息不对称。有人看到很多5%的case，觉得subprime又要来了。有人自己20%差
: 点贷不到，就虚幻地觉得很“安全”。捂着眼说我没看见就是没有。
: 吃瓜群众们该怎么看。
: 2
发信人: soc2014 (soc), 信区: SanFrancisco
标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 14:22:39 2018, 美东)
这个赌不是赌博的赌，而是大家认为或者希望不会发生令到自己失业的危机。
那些死撑都要买房的自然是有这个刚需。对不一定要拥有自己房子的人当然可以等他们
愿意买的时候才买。但是对于那些现在不是刚需但是可能会逐渐变为刚需的人，你如果
现在不买，其实就是在赌等到买房变成刚需时自己还买得起或者还敢买。如果感觉现在
负担重不愿意买，很难说就算发生了经济危机自己不会被波及或者还敢买。
所以房子本身就是积累财富和拉开贫富差距的一个投资工具（当然还包括自己享用的投
资功能），既然是投资就有风险，有赌的成分是很正常的。所以还是要做好风险控制，
无脑买房和无脑投资股票之类一样，幸运赌对就发了，赌不对就亏了甚至破产。没人会
建议靠赌来投资，还是要有自己的分析判断。但无法否认在信息不充分的情况下，任何
投资都有赌的成分。
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标 题: Re: 看最近的房价讨论贴有感
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jan 17 22:49:48 2018, 美东)
美国房子 回看一百年 五十年
起起落落 基本就是slightly beat 通胀
成熟市场 收益率除非你timing的好 否则也就一般般
当然 能beat 通胀的收益率已经不容易了
【 在 forrunning(forrunning) 的大作中提到: 】
: 10万到100万也就翻了10倍而已。1980年你拿10万买入美国大盘指数，现在都220
万，再
: 算上每年的复利递增，现在估计都400万。。。
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