我该不该提前还房贷

发信人: Roosevelt001 (Roosevelt001), 信区: Living
标  题: 【闲话房贷】有闲钱，我该不该提前还房贷
关键字: 贷款,房贷,利率
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Sep 29 13:12:40 2014, 美东)

论坛，博客上有许多人问：最近手头有闲钱，觉得每个月多付一些房贷还是能节省一些
利息，比如每个月多还个三百五百，应不应该还呢？能不能帮忙分析一下。下面就此问
题给出我的一些意见，供大家参考：

一. 投资房（出租屋）
首先，投资房的收入按投资动机/来源分为以下两类（种），分开分析：

（1）靠现金流收入（Positive cash flow）
也就是把房子租出去之后，租金减去房贷，地税，保险，物业管理费（HOA）等所有支
出剩下来的钱。大部分地主们买了投资房不会马上卖出去，只要租金能cover这些个费
用，不倒亏钱就行。以后每个月收收租子存进银行，长久也是一笔可观的收入。在这种
情况下，不建议提前还款，因为首先现金永远是最值钱的资产，不提前还款的钱可以用
于其它投资，比如买更多好的，有价值的投资房，也可以投资股票，孩子的教育，甚至
是出去玩等等，比还房贷得到的回报率更高。另外，投资房的贷款利息（mortgage
interest）在税表的Schedule E上还能够抵不少income tax。

（2）靠卖房赚差价（Flip）：
这种赚快钱的情况是贷款把房子买下来，然后在较短的时间内把房子装修一下，三四个
月就以比买价高不少的价格卖出去赚取差价。如此一来，是否提前还贷都无所谓了，因
为贷款顶多就在手上拿几个月，等卖出去了就不存在提前还贷的问题了。

二.自住屋
自住屋提前还款的唯一考量就是利率高低，如果利率低，没有必要提前还款；如果利率
高，且在短时间之内又没有什么机会做no cost refinance，那么每个月可以尽量提前
还一些本金，降低总利息。

综上所述，个人认为如果不是利率太高，房贷没有必要提前还。贷款（无论是不是房贷
）最原始和最核心的作用，就是让拿不出现金做某件事的人得到现金去做想做的事情，
让钱发挥最大效用，代价则是利息。如果这个代价不是太高，我们确实没有必要把银行
“给”我们的钱再吐出来提前还回去（否则贷款干什么呢？）。但是，这个底线是生活
压力不能太大，参考值为Debt-to-Income ratio（DTI）不超过50%，即每个月的房租，
房贷，地税，保险，车贷，学生贷款，信用卡最低还款额的支出总和不超过税前月收入
的的50%，余下50%要留给其它开销作为缓冲（reserve）。当然了，最低还款额还是要
按时支付的。

 

 

 
如果是投资房，贷款的收益绝对比现金支付买房的收益要好很多。 如果你有40万现金
，你有两种选择. 假如房租是2500美元一月。不考虑税务和维持费。

1. 首付25%，买四栋40万的房子。每个月付贷款1,686.42x4=6745.68。 你进10000美元
房租。 你手里可以有3254.32. 一年的现金回报是39051.84美元。 注意，你的第一个
月还的贷款中有你的本金686.42， 你第一年还的本金有8351.20. 你第一年得到的收益
是47403.04. 收益率是11.85%。

2. 现金支付，买一栋40万的房子。你每年的房租收入是30000美元。 收益率是7.5%。