买房出租的六个误区

目前，传统投资工具回报率不高，而住房价格正处于低位。那么眼下是不是考虑买些住宅以供出租的好时机呢？

Illustration by Scott Pollack

如果一切顺利，现在投资房地产有可能获取意外丰厚的利润。许多地区的房租都在攀升，而且市场上可供出租的房屋可能还会增加。上个月，奥巴马政府征询建议，希望能找到办法将联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)手中积压的大量止赎房屋中的至少一部分投入市场，成为能让人们租得起的房屋。

迈克尔·麦克里里(Michael McCreary)说，过去，投资者希望获得的租金回报是房屋总价的1%，也就是说如果一栋住宅的价值是10万美元，那么投资者期望的月租金是1,000美元，年回报率为12%。麦克里里是房地产中介公司McCreary Realty的老板，这家公司管理着亚特兰大地区大约300处房产。麦克里里称，如今他的投资者中一些人得到的房租回报高达房价的2%。

不过，一般而言，扣除费用后的平均回报率要大幅降低，大概在房价的5%到6%，房地产市场预测公司Local Market Monitor的总裁因戈·文策尔(Ingo Winzer)表示。即便如此，也比其他许多投资的收益率要高得多。

先别急着去找合适的房源，行动之前要记住：拥有可出租住宅是一项耗时、费钱而且麻烦不断的投资，而且不少投资者都在这上面栽了跟头。下面我们来对一些常见的误区做一番了解。

误区一：把廉价交易当作好交易。

 诚然，你能以极低的价格买到一些房子，不过这并不意味着你就能把这些房子租出去。偏僻地区的住宅不但对买房者毫无吸引力，租客们同样对这类房子不感兴趣。这个道理也适用于那些不那么受青睐的房产或是位于不太好的学区的房子。

房地产管理公司HomePointe Property Management的罗伯特·马沙多(Robert A. Machado)说，来自旧金山的投资者常常会在萨克拉门托(Sacramento)高价买房，以为那里的房子能给他们带来像加州旧金山湾区(Bay Area)一样高的房租回报，结果却证明他们支付的价格过高了。马沙多通过很多途径来评估房租价格，包括利用FinestExpert.com网站。其他业内人士则建议仔细考察周边的公寓，不仅要看房租，还要看他们是否提供特别优惠，比如减免几个月的租金。

误区二：忽略了关键成本。

单单知道了可能获得的租金回报还不够。买房前，你还要考虑到大约占交易总金额3%到6%的交易结算费用、修葺和维护房子的花销以及你持有房产的成本。然后算上你期望获得的回报（如果将来想要变卖，还要加上更多的交易结算费用）。只有这样你才能算出你能买得起什么样的房子。

误区三：忘记了时间就是金钱。

房地产经销商HomeVestors Of America的总裁戴维·希克斯(David Hicks)称，在房地产投资上，时间是你最大的敌人。这家房地产经销商的座右铭是“我们买丑房子。”如果房子空置没有人住──不管这时候你是在粉刷房子还是在等待招新租客，你就是在亏钱。如果你在秋季买下一套房子却等到春季才装修完，那么你也在亏钱。从经济上来看，接受较低的租金比等一个愿意付高价的租客或许更划算。

误区四：以为能坐等租金自己飞进口袋来。

房地产公司Get There First Realty的马克·科莱蒂特(Mark Kreditor)说：“一旦你做了房东，你就成了一个房租催讨者。”这家房地产公司在达拉斯-沃思堡地区(Dallas-Fort Worth)管理着1,600家出租房屋。

就像买房子的人可能付不起按揭一样，租房子的人也可能丢掉工作然后无法付房租。赶他们出去可能需要几周时间，有些租客还会偷屋子里的电器或是其他东西。科莱蒂特说，一个月总有那么一两次，租客在搬出去的时候将屋子里的铜管偷出去卖废品。

你需要仔细甄别租客──或者花钱请人帮你甄别。

误区五：低估维修成本。

跟所有拥有住宅的人一样，你将面临大量的维修工作。在你挪开那个破碎的浴缸之后，可能会发现木头已经腐烂或是发霉了。出租房屋的地毯通常每5年就必须更换一次，而且每次更换租客时，你都必须重新刷一遍房子。全国住宅管理者协会(National Association of Residential Property Managers, 简称Narpm)会长托尼·德罗斯特(Tony A. Drost)建议留出6个月的费用以备需要重大维修时使用。

误区六：将拥有出租房屋等同于拥有自己的住宅。

人们住自己的房子时可能接受一些瑕疵，租房子住时却不愿凑合。另外，美国许多州和社区都针对房东制定了严格（且繁复）的法律，哪怕是你只有这一套住宅也必须遵守。房屋中介能帮你解决大部分麻烦事，不过你需要支付他们一个月的房租作为寻找以及甄别租客的佣金，而且还要支付管理费，最多为月租金的10%。

你可以通过Narpm或者房地产管理学会(Institute of Real Estate Management)这些行业组织的网站来找中介公司。另外，许多社区都设有本地的房地产投资者协会(Real Estate Investor Associations)，你可以从他们那里寻求帮助。

Karen Blumenthal