标 题: 常见的有关Escrow／Impound Account的问题

 发信人: IVYTexas (Andy), 信区: Texas_Real_Estate_and_Mortgage
标  题: 常见的有关Escrow／Impound Account的问题
关键字: 贷款,保险,利率,德州,Escrow Account
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 10 12:06:11 2013, 美东)

1,Escrow/Impound Account 一般包含什么？不包含什么？

一般包括房产税， 房屋保险， 洪水保险，和 Private Mortgage Insurance （PMI）
if applicable。不包括HOA Fee，房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用，单独
买的Personal Property Insurance等。

2，什么情况下一定要Escrow，什么情况下不一定要Escrow？

FHA， VA种类的贷款一般要求Escrow。对于我们常见的Conventional 贷款来说，LTV>
80%的情况下贷款银行一般会要求设立Escrow Account，LTV<=80%的情况下一般客户可
以选择Escrow也可以选择不Escrow，如果选择不Escrow，一般情况下Broker 得到的回
扣会比选择Escrow少0.25%（贷款额＊0.25%）。

3， 我的房产税或者保险有变化怎么办？

贷款银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析，如果有短缺，会要求您一次性补齐
或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元， 银行会
寄支票给您。

4，Escrow Account对银行有什么好处？

银行帮客户缴纳房产税和保险，可以避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的
损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾，或者房子没缴纳地产税而被County
Foreclose 等。

5, Escrow Account对我有什么好处和坏处？

好处是每个月收取，不需要在缴纳税和保险的时候突然缴纳一个比较大的帐单，也不需
要自己写支票交帐单。坏处是Escrow Account的钱一般没有利息，而且如果自己缴税往
往提前交会有点Discount。但这都不是最主要的， 最常见的问题是第3条里提到的银行
的Escrow 帐户分析时出现的房产税的问题。因为刚买房子银行预收的税是根据前一个
Owner或者是建房子的地的税来收的，假设您2010年1月买了房子， 贷款银行9月份付了
2010年的税，2011年1月贷款银行给了您Escrow Analysis，你的税应该不会有变化因为
County／City还没有重新估您的房产税，所以您的Mortgage Payment 和原来基本一样
。贷款银行8月份收到税单才发现税涨了假设$2,400每年，当您2012年收到Escrow
Analysis的时候就会很惊讶，因为你不但要为2012年每个月多付$200，还要补交2011年
的每个月$200, 所以你的Mortgage Payment 会每个月涨$400。

这种情况下您有3个选择：

1）每个月多交$400交一年， 一年后Mortgage Payment会降低大约$200。
2）一次性把去年的$2,400补交了， Mortgage Payment会每个月升高$200。
3）打电话给银行要求把去年的$2,400 Shortage分摊到24个月里， 这样每个月的
Mortgage Payment会升高$300，持续两年。

6，贷款过户后我可以要求银行取消Escrow Account吗？

对于LTV<=80%的Conventional贷款是可以的，但是如果在一年内取消Broker 有可能被
Charge Back 0.25%＊贷款额。对于FHA,VA种类的贷款以及LTV>80%的Conventional 贷
款, Escrow Account是不能取消的。

7，收到税和保险的账单后， 我需要寄给银行吗？

不需要， 银行也会收到账单。

8，买房贷款的房屋保险费和房产税预收多少个月是怎么计算的？

可以用下面的办法来估算：

1）房屋保险费是每年缴一次，第一次缴是过户的那天。假设2013年8月17号过户，贷款
的第一个Payment是2013年10月1号（为什么到2013年10月1号才交第一个Payment 呢？
因为过户的时候银行会预收2013年8月17号到2013年8月31号的利息，而且2013年10月1
号的Payment 交的是2013年9月1号到9月30号的利息，就是你交的Payment总是前一个月
的。），到2014年8月17号银行需要再缴一年的保险，而这时候银行只收了2013年10月
到2014年8月11个Payment，所以银行在过户的时候就需要多收1个月的保险，再加上贷
款银行可以最多预收相当于2个月的Cushion，就是3个月。也就是说过户的时候客户不
但要先交1年的保险，还要再预交3个月的给银行的Escrow Account。

2）房产税的情况有时候会更复杂一些，因为很多州／County的自住房可以允许分开每
次缴纳半年的税并且并不是以6月30号和12月31号为缴税日。譬如有的County的缴税日
是9月30号和12月31号，也就是9月30号前要缴纳1月1号到6月30号的税，而12月31号前
要缴纳7月1号到12月31号的税。假设还是2013年8月17号过户，到12月31号的时候银行
只收到了3个Payment也就是3个月的税，如果卖房方还没有缴过上半年的税， 银行就会
收您上半年的税再加上3个月的税再加上2个月的Cushion也就是11个月的税，但是在
HUD1的第一页上卖方会按天Credit Back 从1月1号到8月17号的税。如果卖方缴过上班
年的税了， 银行会预收3个月的税加上2个月的Cushion，卖房就只会按天Credit Back
从7月1号到8月17号的税。如果是投资房的话，一般要求9月30号就要一次性缴纳全年的
税，而且银行要保证明年9月30号会有一年的预留加2个月的Cushion，预收的会更多。
所以怎么估算要根据您所在的州／County收税的政策来。

9，重新贷款中的房产税和房屋保险费预收是怎么计算的？

可以用下面的方法来估算：

1）重新贷款的房屋保险费不是过户的时候交，而是已经有一个缴纳的日期了。 譬如8
月17号过户，如果保险是12月20号Due，根据第8条的解释， 银行会预收11个月，如果
保险是2014年7月20号Due，那银行就只会预收4个月。为什么会有差别呢，因为原来的
贷款银行在这两种情况下会退给您的Escrow account里的预收额不同。譬如保险是12月
20号Due的情况， 原来的银行到8月份已经预收了大约10个月，也就是会退给您大约10
个月的。而2014年7月20号Due的情况， 原来的银行只预收了大约3个月，也就是会退给
您大约3个月的。 为什么退回的会比预收的少一到两个月呢？因为重新贷款时中间有一
到两个月是不交Payment 的。

2）房产税的情况和保险是一样的， 只是有时会有第8条中提到的一年要缴纳两次的情
况。在重新贷款中不管税还是保险总之您预交的越多， 原来的银行退给您的就应该越
多。