标 题: 房贷impound account与房产税supplemental tax

 发信人: TigerL (奇虎), 信区: TigerLoans
标  题: 房贷impound account与房产税supplemental tax
关键字: 房贷,贷款,奇虎贷款,利率
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Nov 15 13:11:55 2017, 美东)

什么叫房贷的impound account （又叫escrow account）

房子买了之后，相应产生的支出除了房贷之外还有房产税（Property Tax）和房屋保险
（Home Insurance），Impound account是指在每个月还款的时候除了本金和利息之外
，还要把一个月的房产税和房屋保险的钱交给银行托管，然后到了要交房产税和下一年
房屋保险的时候，再由银行把你已经交给银行的钱中拿出相应的部分来交给county和保
险公司，也就是一个“代收-代交”的作用。贷款申请的时候设立这个impound account
是完全没有额外费用的，中途也不会有。

Impound account的好处

简而言之就是 - 方便，要renew保险和要交地税的时候绝对不会忘记，银行直接帮你把
要交的钱付给county和保险。另外就是某些银行在申请贷款有这个impound account的
时候利率会好一些。
Impound account的缺点
一是每个月都要把一个月的房产税和保险交给银行，二是贷款申请close的时候需要交
几个月的房产税和保险给银行，这些钱都是在房产税和保险没有due的时候提前交给银
行托管的，所以从财政上来说占用了cash flow。不过如果觉得麻烦的话通常impound
account可以在贷款申请close之后的一年之后打电话给客服关掉，那个时候银行会把里
面的钱全部退给你。

Impound account怎么运作

以加州为例，加州的房产税是一年交due两次，一次是最迟4月10日交，涵盖的是当年1
月到6月的tax（6个月），另一次是最迟12月10日交，涵盖的是当年7月到12月的tax（
另外6个月）。假设某个人贷款买了房子9月份close且带impound account，那么在
close的时候要交6-7个月的地税给银行托管作为reserve，为什么呢？因为close之后的
第一个还款日是11月1日，等到11月-12月的时候银行的impound account就要向county
交地税了，但是如果只是11月1日交了一个月的地税的话，银行并没有足够的6个月的钱
交这个地税，所以需要在close的时候就先收上去。交了12月due的地税以后，impound
account里面就只剩1-2个月的地税余额了。同理，等到第二年4月份的时候，每个月收
上去的钱就又多了五个月的（12月-4月），impound account里面就又“充值”成6-7个
月的地税了，相当于一个“池子”慢慢积起来。这个时候银行就又有钱去帮你交4月份
due的那半年的地税了。房屋保险也是一样的道理，其运作就不多做赘述了。

Supplemental Tax是impound account不负责的

买房子之后，如果成交价比卖家当年的成交价高，那么政府通常要收一个supplement
tax，可以理解为“补税”。以加州为例，如果说房子是9月份买的，那么在close的时
候卖家负责的是7月份至9月份的税，而买家是负责9月份至12月份的税，但是close的时
候买家交的这部分税是按照房子原来的价值而不是成交价交的税，所以这部分钱需要按
成交价来交给政府，什么时候交呢?一般政府会在买房close的几个月之后做assessment
，所以一般会在close之后过几个月给买家寄一个Supplemental Tax Bill。注意这个钱
impound account是不管的，所以一定要记得自己单独付给county，一般online pay或
者支票都可以。Supplemental Tax买房后只交一次