该卖掉还是租出

 发信人: krovanh (krovanh), 信区: Stock
标  题: 湾区空房，该卖掉还是租出？求建议
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Dec 11 11:25:45 2021, 美东)

摘要：
有湾区空房一套，学区稍差，估价约1.4 m。有两个问题拿不定主意，请版友建议：
1) 从投资角度看，这个房子是租出去划算，还是卖掉拿现金投资划算？
2) 如果卖掉，还了房贷后能拿到现金70多万，这笔资金如何投资比较合理？

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详细版：

最近在湾区买了一套好学区的SFH，现在考虑如何处理目前住的这套SFH（也在湾区，学
区稍差）。求版上建议。

房子基本情况：属于典型弯曲SFH小黑屋，2017年90万购入，目前估价大概为140万左右
。由于是15年贷款，每月房贷加地税大概5500。目前该房市面出租价格为3000-3500/
month之间。

家庭现金流状况：除去新买房子/娃/日常开销，每月大概剩余3000-4000。以房子出租
率为10/12计算，这个房子会吃掉绝大部分剩下现金流。但是基于每年还有稳定的RSU收
入，应该不会存在无法生活的风险；但是在股市投资比例会收到影响。

关于卖和出租，我的想法/问题。
1. 投资角度：
    a。现金流：
          ----出租&&保持目前15年贷款：前15年每月还要投入本金～2500/month，感
觉锁住现金流很大，不是很值，而且考虑到只有利息/地税/维护能抵税，相当于每月还
要为1000刀rental付税；后15年虽然会有3000-3500的正现金流，但是这部分也要交税。
         -----出租&&refinance成rental30年：每月投入本金～1000/month （湾区租
金涨得慢，所以不预期以后有正现金流情况发生），开支基本能抵掉rental的收入，早
期应该不用交税。
         ----- 卖：每月有3000刀进行再投资。本人不善理财，除了把这个钱投大盘
，也不知道该往哪里放。求版上建议。
    b。投资回报率：
          ---- 出租：湾区SFH的好处在于地税几十年基本不变。我觉得这个房子投资
回报率和大盘差不多（这个不好算，我自己根据过去房子zip code的index，大盘数据
，然后再对于房子维护成本做了大概的估计，得出了这个结论，肯定很多地方没有考虑
到。求喷）
         ------卖：卖掉之后拿到手差不多70多万。理财小白一枚，不知道如何对这
70万投资。求建议。
2. 个人精力/兴趣角度：我们并不喜欢管理房子和租客，尤其湾区对于租客保护很厉害
。对于租房子的保税，法律，维修不怎么懂也没啥兴趣了解；但是如果出租就必须要学
习这些自己不感兴趣的东西。对于股市/理财有一定兴趣。
3. 使用角度：出租房子好处在于房子毕竟是个有使用价值的实物，而且我们房子地税
才1000/month。这个使用价值既为退休以后提供一个passive income的option，也为适
当时候downgrade自己生活提供一个option。不过不知道自己想30年后的事情是不是太
早了。。。毕竟都不知道活不活得到那个时候。。。求喷。