为什么反对提前还房贷

 首先需要说明每个人的投资风格都不一样，对于风险的承受能力也不同。所以文中的观点可能不适用于所有人，写的目的只是希望能通过讨论了解更多的投资方式，并且能够去验证自己的思路。先摆明我的个人观点，我旗帜鲜明地反对打入大量资金提前还房贷。支持提前还房贷的理由无非是不愿意多付利息，希望降低杠杆，希望改善现金流，这几点都不是特别站得住脚，或者说有其他更好的方式达成，而不是通过提前还贷。

首先说利息的问题。目前3-4%的30年贷款是获得资本最便宜的方式了。对职业房产flipper来说，如果做hard money lending，利率一般在9%一年，home equity loan和小额贷款利率也大大高于房贷。特别是如果你是通过upgrade自住房的方式去买入新的房产，每个贷款都可以是primary home，无疑又减少了成本。再说收益，目前美国的通货膨胀目标是2%一年，还是没有考虑因为疫情大规模印钱的情况下。并且，市场上可以以我认为基本没有风险的方式，去获得好于4%一年收益的投资还是挺多的。比如政府的general obligation bond，利用居民的交税作为担保，46年来的违约率在0.003%。目前最高可以到4.3% yield，哪怕纽约州的之前看都有3%，还不用交联邦税，等效税前收益更高。或者投资比如高盛对标INDU / SPX / NDX指数的结构化债券，只要纳斯达克，标普和道琼斯不跌超过50%就不损失本金，一年9%收益，当然潜在风险是高盛倒闭。再不济存款 money market收益都有1.8%。当然风险承受能力每个人不同，个人不把标普长期看跌50%作为高风险。对于风险的考虑我觉得需要有个界限，就好比你不需要过度担心世界末日一样。如果真要防止黑天鹅，不如采用黑天鹅这个词的发明者，塔勒布的投资思路，契而不舍地投资一些小概率事件，但是一旦发生就会有大幅受益，用来对冲你的主要投资。

再说降低杠杆，这点也不成立。比如说你有100万贷款，20万现金，现在就是5:1的杠杆率。但是如果你用10万还了贷款，这样有90万贷款，10万现金，杠杆率反而升高了，变成9:1，惊喜不惊喜，意外不意外？事实上，08年美联储就是这么算的，所以最后采取的是直接注资购买资产，而不是印钱还贷。如果你觉的这只是数字游戏，不如来看看在没有收入情况下能撑多久：100万贷款大概4500一个月，20万现金可以支撑44个月；而90万贷款每个月需要还款4000，10万现金可以支撑25个月，抗风险能力反而变差了。大家说的降低杠杆风险大，往往是说假设你的20万现金在投资，投资损失了10万，这样你的杠杆率变成10:1，风险会升高。但是，这是安全边际的问题，并不是还不还贷款的问题。如果真要降低杠杆，卖房基本是唯一的方法。

最后看改善现金流。之前说了100万和90万贷款的差距是每个月500，而且还是做了refinance的情况，如果不做refinance，而是额外还本金，那么每个月的还款额是完全不变的。如果500每个月对生活状态有本质上的影响，那么这并不是贷款的问题，而是根本不该买这么贵的房子的问题。

整体来说，做好一定的现金储备，找到合适的投资组合，都比盲目还贷款要好。特别是很多人想着在未来经济下行的时候有机会抄底，那么更不能把钱直接还贷了。