我该不该提前还房贷

 
一.投资房（出租屋）

首先，投资房的收入按投资动机/来源分为以下两类（种），分开分析：

（1）靠现金流收入（Positive cash flow）
也就是把房子租出去之后，租金减去房贷，地税，保险，物业管理费（HOA）等所有支出剩下来的钱。大部分地主们买了投资房不会马上卖出去，只要租金能cover这些个费用，不倒亏钱就行。以后每个月收收租子存进银行，长久也是一笔可观的收入。在这种情况下，不建议提前还款，因为首先现金永远是最值钱的资产，不提前还款的钱可以用於其它投资，比如买更多好的，有价值的投资房，也可以投资股票，孩子的教育，甚至是出去玩等等，比还房贷得到的回报率更高。另外，投资房的贷款利息（mortgage interest）在税表的Schedule E上还能够抵不少income tax。

（2）靠卖房赚差价（Flip）：
这种赚快钱的情况是贷款把房子买下来，然后在较短的时间内把房子装修一下，三四个月就以比买价高不少的价格卖出去赚取差价。如此一来，是否提前还贷都无所谓了，因为贷款顶多就在手上拿几个月，等卖出去了就不存在提前还贷的问题了。

二.自住屋

自住屋提前还款的唯一考量就是利率高低，如果利率低，没有必要提前还款；如果利率高，且在短时间之内又没有什麽机会做no cost refinance，那麽每个月可以尽量提前还一些本金，降低总利息。

综上所述，个人认为如果不是利率太高，房贷没有必要提前还。贷款（无论是不是房贷）最原始和最核心的作用，就是让拿不出现金做某件事的人得到现金去做想做的事情，让钱发挥最大效用，代价则是利息。如果这个代价不是太高，我们确实没有必要把银行“给”我们的钱再吐出来提前还回去（否则贷款干什麽呢？）。但是，这个底线是生活压力不能太大，参考值为Debt-to-Income ratio（DTI）不超过50%，即每个月的房租，房贷，地税，保险，车贷，学生贷款，信用卡最低还款额的支出总和不超过税前月收入的的50%，余下50%要留给其它开销作为缓冲（reserve）。当然了，最低还款额还是要按时支付的。