美国新房子与旧房子的差异

如山


（2011年9月17日，星期六）





新房子好还是旧房子好？大多数人的反应可能是，那还用说，什么东西不是新的比旧的好？可能也有人反驳，有些东西就是旧的比新的好，例如古董等等。至于美国房子，有些人感觉到某些年代的旧房子比新房子更稳固，更好。那么到底美国的新房与旧房有哪些差别，说好与不好有些什么根据呢？让我们粗略分析一下房子的有关结构和元素随着年代变迁而改变，大家就应该比较清楚了。本人也是在学习中，有错漏的地方请行家指正和补充。



先说“旧房”的定义，我们限于100年内的房子。



旧房子的确有好的方面，最显见的是木材。凡是用原始木的地方，木材都是旧的好。为什么？因为以前的木材都是很老年龄的，现在的木材都比较“嫩”。例如用作整个房子架构的Framing（2x4,2x6,2x10…等等）；用作Siding的，用作木地板的。这些木材的耐用性无可异议都比现在的木材好。



但是，整个房子的更仔细的元素和系统，是在不断的改进中。人类的技术进步和地方政府结合相关的建筑Codes来规范和检查建筑工程，都令新房比旧房不断有新改善。发达国家的新建筑都在往愈来愈安全、舒适、更节省能源的方向发展。就是更合理地使用自然资源和更有利于居住者的健康。很多元素的改变都不是一般“局外人”从外面能看到的。



先说最重要的房子稳固性。大约在20世纪80年代中，整个美国的房子开始使用防震Code。Hardware 等材料和技术的发展和应用，使整个房子的稳固性对比上世纪50年代的房有极大的改进。另外，水管（Plumbing）、电（Electric）、暖气/空调（HVAC）、隔热（Insulation）、通风（Ventilation）的相关Codes改变和相关材料和系统性的不断改善，令房子的安全性、舒适性和能源使用的有效性得到极大的改进。这种改变有多频繁呢？我们可以从建筑的Codes改变频繁和程度可见一斑。



从1900年代开始，美国的建筑Codes由三个不同区的机构分别管理：美国东岸到部分中西部由BOCA制定的Codes指引；东南部由SBCCI制定的Codes指引；而西岸和大部分的中西部由ICBO制定的Codes指引。为了统一全美规范，以上三大机构决定结合各地的Codes，于1994年成立了International Code Council (ICC)。从 2000年开始，ICC第一次公布International Building Code（IBC）并被各地开始陆续执行。现在，全美各地差不多都采取这个标准。



IBC每三年更新一次，最近的一次是2009年。而每次更新，都有新的内容增加。例如我今年开始建的房子要遵从2009年相关Codes。具体的一个例子是，新Code要求HVAC做管道泄漏测试（Duck Leakage test）。这是需要有专门的Certificate 工程师来做的。这些新Code要求无疑令建筑商的成本相应增大，但是这是令使用者受益的好事。建筑商不应该不遵守，也没办法不遵守。



由以上分析可见，总体而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能够（综合价钱、区和自己的可承受力）买新就是买新的好。至于出租房，要是当地的期望回报值能够算得过来，也是愈新的愈有利。因为一个新房子出租几年后，重新油漆一下也基本上可以以接近新房的价钱卖出。要是建Duplex、Fourplex、几个Townhouse或者5个以上单位的Apartment, 可以在招满租客有稳定收入后再卖出，会有高的回报。新房子就算在一般区，也是能够吸引到好租客的。必须指出，这里说的用新房子做出租，是不包括在那些酗酒、贩毒、卖淫集中和听枪声犹如听鞭炮声一样平常的地方。那些地方就不必考虑建什么新房出租了。